（一）基本案情

申请人北京某物业服务公司是北京市朝阳区将台某小区的物业服务公司，根据起与开发商签署的《前期物业服务合同》约定，合同服务期自2022年10月30日起至2024年10月29日止。2024年10月25日，被申请人北京市朝阳区将台乡人民政府在该小区张贴《关于应急物业服务公司指定公告》，公告称，前期物业服务合同到期且小区处于事实失管状态，指定另一物业管理公司正式接管小区物业服务管理活动，应急物业服务期限自2024年10月25日至2025年4月24日。

北京某物业服务公司不服北京市朝阳区将台乡人民政府做出的《关于应急物业服务公司指定公告》，提起行政复议，请求撤销被申请人做出的《关于应急物业服务公司指定公告》。

（二）处理结果

被申请人北京市朝阳区将台乡人民政府称指定应急物业服务人的行为，以及依据《北京市物业管理条例》相关规定作出《关于应急物业服务公司指定公告》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，应予以支持。

审理机关北京市朝阳区人民政府作出决定，根据《北京市物业管理条例》第七十七条、《中华人民共和国行政复议法》第二条规定，维持被申请人作出的《关于应急物业服务公司指定公告》。

（三）争议焦点

本案的焦点问题在于被申请人北京市朝阳区将台乡人民政府作出的《关于应急物业服务公司指定公告》是否符合《北京市物业管理条例》第七十七条中规定的情况，即本案物业管理区域是否已经处于失管状态。

我所律师积极与北京市朝阳区将台乡人民政府沟通，并收集整理了相关证据用以证明涉案物业管理区域处于失管状态，具体证据清单如下：

1、《涉案小区12345诉求案件汇总（2022年11月——2024年10月）》、《2023—2024年涉案小区物业重大问题及事件》；

2、被申请人作出的《谈话通知书》、《责令改正通知书》；

3、朝阳区消防救援支队作出的《责令改正通知书》、《行政处罚决定书》；

4、《电费催交通知书》、《欠费客户停限电通知书》；

5、企查查APP平台公示信息截图；

6、《住宅项目物业服务合同履约情况总结》、《朝阳区物业服务合同履约评查外业／内业评分表》；

7、《将台地区涉案小区物业服务情况调研报告》；

8、《行政事项调查笔录》；

9、《关于协助对治理类小区开展诉求分析的函》、《关于召开涉案小区物业管理问题“吹哨报到”会的函》、《关于召开涉案小区问题综合整治“吹哨报到”会的函》及照片。

本案申请人自为涉案小区提供前期物业服务起出现大量12345投诉、行政处罚、电费催缴、聚众讨薪等情况，已经对业主基本生活造成严重影响，可认定处于事实上的失管状态。

（四）典型意义

物业公司应不断提升自身服务质量，增强专业能力，以更好地满足业主需求，赢得业主的信任和支持。本案中如果北京某物业服务公司能够提供优质、高效的物业服务，就能避免因服务问题导致的被更换的问题。并且应该重视合同的签订和履行，明确自身权利义务。

物业管理涉及多方主体，需要加强物业公司、业主、行政机关等各方之间的沟通与协调。通过建立有效的沟通机制，及时解决物业管理过程中出现的问题，避免矛盾升级，共同营造和谐的小区环境。